Ocurre en ocasiones que, adquirido un bien, la parte compradora estima que lo obtenido no se acomoda a lo pactado, pudiendo ser de su interés resolver el contrato y, retrotrayéndose al momento inicial, reintegrado el bien al vendedor, recobrar lo abonado y costes generados, como ocurre en el caso que vamos a comentar.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 12 de mayo de 2023, los compradores pretenden resolver el contrato de compraventa de la vivienda que adquirieron. Amparan su petición la Teoría del “aliud por alio”, esto es, consideran que, el vendedor, ha efectuado entrega de una cosa diferente a la debida y que se ha producido un total incumplimiento por estimar que la vivienda es inhabitable, considerando inadecuado el objeto de la compraventa para el fin a que se le destina.
La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación, interpuesto por los compradores, frente a la Sentencia de instancia que, igualmente, desestimó sus pretensiones: Declarar resuelto el contrato de compraventa de vivienda suscrito entre las partes. Y ello, por cuanto considera que, la parte demandante, “no ha acreditado la existencia de la inhabilidad del objeto que pudiera justificar la resolución contractual que pretende”.
Veamos los hechos que se reflejan en la mencionada Sentencia:
.- La parte demandante adquiere en octubre de 2018 la vivienda objeto del presente procedimiento.
.- En el año 2020 interpone demanda reclamando a la parte vendedora la devolución del precio: 42.000 €, más 5.200 € de gestión, notaría y registro.
Atendiendo a las siguientes alegaciones: “Que cuando ya estaba habitando la vivienda observó que los bajos de la finca estaban apuntalados; que con posterioridad ha tenido conocimiento de que en la junta de propietarios celebrada el día 16 de julio de 2018 unos técnicos informaron de que la finca padecía aluminosis; que los vendedores no informaron a la compradora de tal circunstancia no obstante tener conocimiento de la misma ya que abonaron la derrama; que en fecha 23 de abril se ha aprobado otra reforma por problemas de humedad y hundimientos”.
Expone, la parte demandante, que se encuentra “ante unos vicios ocultos, pero como ya ha transcurrido el plazo de caducidad de 6 meses para el ejercicio de la acción correspondiente, insta la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento”.
Por su parte, los demandados efectúan oposición a la demanda, argumentando que “encargaron la venta a una agencia inmobiliaria, que la parte afectada por la aluminosis son los bajos de la finca no la vivienda vendida, que los defectos han sido reparados habiendo asumido los demandados el coste de la reparación abonando la derrama aprobada para ello por la Junta de Propietarios; que las obras a que se refiere la Junta de 23 de abril de 2019 nada tienen que ver con el problema de aluminosis detectado en los bajos; y que no procede la resolución del contrato porque ni ha existido dolo o negligencia por parte de los vendedores ni el presunto incumplimiento es de gravedad suficiente para justificar la resolución”.
.- El Juzgado de Primera Instancia nº .. de Barcelona, dicta sentencia por la que “desestima la demanda al concluir la inexistencia de incumplimiento esencial del contrato de compraventa pues no existió entrega de cosa distinta (aliud pro alio) ni ninguna de las hipótesis de inidoneidad, inhabilidad o inaptitud total por provocar una situación de inhabitabilidad o de riesgo estructural tan grave para producir la absoluta insatisfacción de la compradora”.
Razón por la cual los demandantes y adquirentes de la vivienda, interponen Recurso de Apelación, ante la Audiencia Provincial de Barcelona, que viene a argumentar en su Sentencia que, ejercitada la acción de resolución por inhabilidad del objeto, “El Tribunal Supremo ha establecido de forma reiterada y constante los efectos que ha de producir sobre el contrato de compraventa la entrega de algo que por los defectos que presenta resulta inútil para el fin a que va destinado. Así la STS de 5 de marzo de 2018 declara que "Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, …/…" Y precisa la de 31 julio 2002, recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010: " ...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina." La de 25 febrero 2010 añade: "...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato"...".
Precisando los casos de entrega de un objeto inhábil para el fin al que iba destinado, nuestra jurisprudencia define la existencia de la pretensión diversa como la entrega de una cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción del comprador …/…, el primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada …/…; para el segundo caso se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado o que, el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento …/….
Pues bien, los demandantes abundan en su petición alegando la existencia de “mala fe de los demandados pues no informaron a la compradora de la existencia de defectos estructurales por aluminosis…/…”
Concluye la Audiencia provincial en su Sentencia que:
“1) La actora no ha acreditado la existencia de la inhabilidad del objeto que pudiera justificar la resolución contractual que pretende. La prueba practicada únicamente permite tener por acreditado que: 1) en el año 2018 se detectó en los bajos del edificio la presencia de cemento aluminoso en las viguetas de la bajos del inmueble y la aparición de aluminosis; 2) la Comunidad de Propietarios adoptó las medidas oportunas, procediendo, primero, al apuntalamiento de los forjados dañados y después a la reparación de las viguetas y forjados afectados; 3) el coste de la mencionada reparación fue asumido por los vendedores que abonaron las derramas correspondientes.
La actora no ha probado que la finca, una vez efectuada la reparación, presente la patología denunciada, ni tampoco que su vivienda, ubicada en el piso 5º puerta 18, adolezca de la misma ni de ningún otro defecto que la haga inhábil o inidónea para el fin que le es propio.
Tampoco la mención a las obras extraordinarias acordadas el 23 de abril de 2019 resulta relevante, toda vez que según es de ver en la carta aportada por la actora como en el acta levantada con ocasión de la junta celebrada el día 15 de julio de 2019, tales obras no guardan relación alguna con la aluminosis por la que se reclama, tratándose de obras de mantenimiento y conservación normales en cualquier edificio.
2) La recurrente alude a la mala fe de los demandados que no informaron a la compradora de la existencia de la aluminosis a pesar de tener conocimiento de la misma. Pero tal alegación no es determinante para la prosperabilidad de la acción ejercitada pues nada aporta respecto a la inhabilidad del objeto de la compraventa.
En todo caso, debe recordarse que los demandados asumieron el pago de la derrama aprobada por la Comunidad para costear la reparación, algunos de cuyos plazos debían abonarse en fecha posterior a la de la compraventa.”
…/…
En definitiva, en el presente procedimiento, es destacar la necesaria, eficaz y suficiente prueba que, tanto el Juzgado de Instancia como la Audiencia Provincial, estimaron que no se ha producido, por cuanto los planteamientos efectuados y la prueba en su defensa aportada no ha servido para considerar que la vivienda adquirida carece de “inhabilidad del objeto en los términos exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder dar lugar a la resolución contractual pretendida en la demanda”.
Cada caso es único, por lo que es preciso conocer todas las circunstancias concurrentes.
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