PROPIEDAD HORIZONTAL ALTERACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES. PARTE II

En el presente artículo continuamos con el tema tratado en semanas anteriores sobre las
obras en elementos comunes, aunque de uso privativo, de una Comunidad de Propietarios y por parte de un copropietario.

Partiendo de la premisa de que, a tenor de lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre propiedad horizontal, art. 7.1, el copropietario, aun pudiendo modificar en su local y/o vivienda elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, ello sin menoscabo o alteración del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudicar los derechos de otro propietario, “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Vista la generalidad de los supuestos, en el artículo anterior, veamos ahora algunas excepciones:
El art. 10 de la misma LPH, recoge algunos supuestos en los que “no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios”. Ejemplos: actuaciones, obras o trabajos que se realicen por motivos relativos al deber de mantenimiento y conservación del inmueble.
El art. 17 1º de la LPH, suaviza la regla de la unanimidad al establecer un porcentaje
inferior en casos como la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación, aprovechamientos de energías renovables, …etc.

Por otra parte, y en referencia a los locales de negocio ubicados en una Comunidad de
Propietarios, la jurisprudencia viene a establecer ciertas apreciaciones a efectos de
aplicación de una dinámica más flexible.
Así, por ejemplo, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 15-12-2020, determina “Esta
Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su
resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los
efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora”.

La razón de esta diferenciación radica en que el destino de un local de negocio y el de una vivienda, difiere sustancialmente atendiendo a la finalidad, esto es, el ejercicio de una actividad económica y en un intento de evitar impedimentos en el desarrollo de la misma.

Así, el Tribunal Supremo en Sentencia de 11-02-2010, explica que:
“No cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que
los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes
y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares o de sus sucesores pues, como ejemplo, es distinta su conformación entre otras para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada…”

Ahora bien, esta apreciación flexible de la jurisprudencia no está exenta de limitaciones, así lo dispuesto en el art. 7.1 de la LPH; lo dispuesto en los propios Estatutos de la C. de P.; la consideración de la necesidad de dichas obras, …etc.

Veamos algunos ejemplos:
Sentencia del Tribunal Supremo de 29-12-2015, “La reciente jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Titulo no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario”.
Sentencia del Tribunal Supremo de 22-12-2010, “…las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título o los estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario.

Si es su caso y tiene dudas, es preciso conocer todas las circunstancias concurrentes.

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