Con relativa frecuencia surgen situaciones en la Comunidades de Propietarios, derivadas de elementos comunes de ésta pero que, siendo de uso privativo de un determinado propietario, requiere de actuaciones necesarias para su estado óptimo, por ejemplo: reparaciones, reformas, trabajos de mantenimiento…etc., que pueda suponer una alteración de esos elementos comunes.
Pues bien, veamos lo que dispone la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
El art. 9, entre otras obligaciones, establece que cada propietario ha de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.
Si relacionamos esta obligación con lo que dispone la misma LPH, con lo dispuesto en el art. 7.1: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Comprobamos que, teniendo libertad el propietario para “modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios”, existen importantes limitaciones:
1.- Que esta libertad se limita a su propiedad (vivienda o local) y siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo comunicar previamente estas obras a la representación de la Comunidad de Propietarios.
2.-Que el propietario NO puede realizar dichas actuaciones en el resto del inmueble, esto es: en los elementos comunes, aun de uso privativo, siendo su obligación la de advertir inmediatamente de la necesidad de reparaciones urgentes.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de del 15-11-2010, expone: “El art. 7 de la LPH limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble”
Ahora bien, la excepción confirma la regla, veamos algunas excepciones a la prohibición de modificar elementos comunes por parte de un propietario, contempladas por la propia LPH:
a) Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios “son reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio”.
b) Que se determine por acuerdo de la Junta de Propietarios, acuerdo que ha de haber sido adoptado con carácter previo a la realización de las posibles obras y por unanimidad, art. 17.6 de la LPH.
Lo expuesto, constituye la premisa general en los supuestos de bienes inmuebles sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal respecto de viviendas o locales que, siendo de titularidad colectiva de la Comunidad de Propietarios, pertenecen al uso privativo de una parte de los propietarios que constituyen dicha comunidad.
En próximo artículo informativo, comentaremos otras excepciones a lo expuesto.
Cada caso es único, por lo que es preciso conocer todas las circunstancias concurrentes.
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