La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en mayo de 2023, trajo algunas novedades, entre otras, en materia a de arrendamiento de Vivienda que intentaremos extractar:
Así el Artículo 31, sobre Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, expone:
“1. Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:”
Esto es, además de los datos más comunes:
• Identificación del vendedor o arrendador y/o a quien, en su nombre, intervenga mediando en la operación
• Condiciones económicas de la operación esto es: precio total y otros conceptos incluidos y, en su caso condiciones de financiación o pago.
La persona interesada en arrendar o comprar una vivienda, podrá solicitar información sobre:
Características esenciales de la vivienda y del edificio, como:
• Certificado o cédula de habitabilidad y Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
• Datos sobre los metros construidos y metros útiles de la vivienda, en el caso de división horizontal, diferenciar los que corresponden a superficie privativa de lo que son zonas comunes. En ningún caso se computará, a efectos de superficie de la vivienda, aquellas zonas de ésta cuya altura sea “inferior a la exigida en la normativa reguladora”.
• La antigüedad del inmueble, así como las reformas y actuaciones materiales que se hayan realizado en el mismo.
• Los servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes, así como las Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
• Si la vivienda está ocupada o no y la disponibilidad sobre la misma.
Igualmente podrá solicitar información sobre aspectos de carácter más administrativo:
• Información jurídica del inmueble: Identificación registral de la finca, con expresa mención a “las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad”.
• Viviendas sujetas a algún tipo de protección pública: “indicación expresa de tal circunstancia y sobre la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable”.
• Inmuebles que pudieran tener algún tipo de protección arquitectónica, atendiendo, por ejemplo, de un determinado valor arquitectónico o histórico, que cuenten oficialmente con protección arquitectónica, se facilitará información sobre el grado de protección y/o las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
• Otro tipo de información que la persona interesada pueda requerir, en su interés por la compra o alquiler del inmueble: “aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma”.
Finalmente, podrá solicitar información sobre aspectos, digamos de carácter anejo no encuadrados en los apartados anteriores:
• ”…/… información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud” e información sobre lo que se ha venido a denominar “zona de mercado residencial tensionado”, cuando la persona interesada en alquilar una vivienda con carácter y fin de domicilio habitual en dichas zonas, deberá ser informado de dicha circunstancia, “…/… con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación”.
Veamos algunos aspectos, en materia de Arrendamiento de Vivienda, regido por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, a los que la “Ley por el derecho a la vivienda”, afecta
1.- Duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
“Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes…./…”
Si bien, hay que tener en cuenta los tipos de prórroga
Obligatoria de 5 ó de 7 años (art. 9.1 LAU), atendiendo a que la parte arrendadora sea persona física o persona jurídica respectivamente y “…/…salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”
Voluntaria, art. 10.1, previo cumplimiento de los requisitos establecidos podrá prorrogarse el contrato de arrendamiento por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
En materia de plazo de preaviso, por cada una de las partes contratantes, aceptación de este y otros aspectos que puedan referirse a las prórrogas que establece el art. 10 de la LAU, ha de estarse al caso concreto.
2.- Cuantía de la Renta
El art. 17 de la LAU, determina aspectos sobre la cuantía de la renta. Destacamos, la anteriormente mencionada “zona de mercado residencial tensionado”, resultando que, el apartado 6 establece: “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda”, no pudiendo establecerse nuevas condiciones o aspectos que impliquen la repercusión de cuotas o gastos, al nuevo arrendatario, que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Finalmente, establece el mencionado art. 17, en su apartado 7, algunos aspectos concretos en el caso de que la parte arrendadora sea considerada “gran tenedor de vivienda” de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo,”…/… la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.”, así como en los casos en que se produzca “…/…la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”, casos que requieren del estudio particular y pormenorizado.
Cada caso es único, por lo que es preciso conocer todas las circunstancias concurrentes.